[아파트 돋보기]하자분쟁, 해결은 어디서 하나요? ③

경기도의 아파트 단지(사진=이데일리DB)

지난 회(1월19일)에서는 국토교통부 산하 ‘하자심사·분쟁조정위원회’의 운영 효과, 현황, 과제, 개선 방향 등에 대해 살펴봤습니다.

이번 회에서는 공동주택을 비롯한 건설 분야에서 일어나는 하자분쟁의 근본적인 원인을 개선하기 위한 우리 사회의 각종 노력 등에 대해 알아보겠습니다.

2019년 국정감사 당시, 국회 국토교통위원회 소속 강훈식 의원(더불어민주당)이 발표한 자료에 따르면 공동주택 하자 분쟁 유형 중 빈도가 제일 많은 사례로는 ‘벽면에 물기가 발생하는 결로 현상’, ‘벽지나 도색의 오염 및 변색 현상’, ‘바닥재나 벽지의 들뜸ㆍ탈락ㆍ기능불량ㆍ누수ㆍ균열 현상’ 등이었습니다. 또한 하자 분쟁 최다 지역은 공동주택이 제일 많은 ‘경기도’로 나타났으며, 서울시, 충청북도, 부산시 등이 그 뒤를 이었습니다.

주요 언론에 보도된 대표적인 하자 분쟁 사례를 살펴보면 2019년 10월, 지은 지 채 1년도 안 된 경남 진주의 아파트 실내에서 버섯이 자란다는 제보가 접수되어 취재가 이뤄졌습니다. 취재 결과, 안방 욕실 문틀 틈에서 악취를 풍기는 버섯이 자라나 입주민이 8차례나 이를 제거한 끝에 건설사에 하자 신고를 진행, 문틀을 뜯어보니 그 속이 썩어서 곰팡이와 버섯까지 피어난 것이었습니다. 해당 아파트 1000여 가구 중 욕실 문틀 하자를 접수한 가구는 80여 곳이 넘었지만, 건설사는 부실 시공을 인정하지 않고 입주민들의 생활습관을 탓했다는 소식입니다.

대한주택관리사협회는 이 같은 하자분쟁의 근본적인 원인으로 꼽히는 부실시공을 원천적으로 개선하기 위해 ‘지나친 원감절감에 따른 공사비 부족’ 개선과 함께 ‘충분한 공사 기간 보장’ 등이 확보되어야 한다고 주장합니다. 특히 신축 아파트의 입주 초기 시, 사업주체(시공사, 시행사 등)의 관리기간 동안 각종 하자 발견, 보수 청구 대행 업무 등에 있어 독립성·공정성 등을 확보할 수 있도록, 사업주체가 아닌 시ㆍ도지사(사업계획 승인권자)가 추천하는 주택관리사를 배치할 필요성이 있다는 입장입니다.

건축, 주택 관련 전문가들도 하자분쟁이 증가하는 이유로 “아파트 가격의 상승으로 인해 예전보다 입주민들의 눈높이와 민감도가 높아진 것이 사실”이라며 “건설사들이 공사 품질의 완성도를 높이고 준공 검사를 하는 지자체도 점검과 승인을 보다 엄격히 하는 것”이 우선순위라고 주장합니다.

경기도는 아파트 하자 분쟁을 줄이기 위해 지난 2006년, ‘경기도 아파트 품질검수 자문단’을 자체적으로 구성해 운영해 왔습니다. 건설현장 소장 경험자, 건축 관련 전문자격자 등으로 구성된 자문단은 2007년부터 2018년까지 공동주택 108만 가구의 품질을 검수했습니다. 품질검수 실시 결과, 공동주택 단지 입주민, 시공자, 감리자 등의 만족도가 86%(매우 만족 38%, 만족 48%)에 달해 실제로 그 효과가 매우 뛰어난 것으로 나타났습니다.

이와 같은 주장들을 종합적으로 반영해 국회에서 대책을 내어 놓았습니다. 아파트 부실시공을 사전에 검사하는 ‘공동주택 품질점검단’을 지자체에 의무적으로 설치하는 내용의 ‘공동주택 품질점검법(주택법 개정안)’이 지난 1월 10일 국회 본회의를 통과했기 때문입니다.

이 법은 건설업체가 사용 검사를 받기 전, 입주예정자가 주택의 공사 상태를 사전에 점검할 수 있도록 하고, 입주예정자가 보수를 요청할 경우 사용 검사를 받기 전까지 지체없이 보수하도록 하는 등 건설사의 부실시공으로 인한 하자보수 문제를 최소화할 수 있도록 했습니다.

또한 시ㆍ도지사가 ‘공동주택 품질점검단’을 설치해 공동주택 사용 검사 신청 전에 품질을 점검하고 하자가 있다고 판단될 경우, 보수ㆍ보강 등 필요한 조치를 명령하고 사업주체는 이를 이행해야 합니다.

주택법 개정안을 발의한 정동영 민주평화당 대표는 “공동주택 품질검수 제도 도입으로 건설사의 부실시공에 대한 사전 점검이 강화되고, 궁극적으로는 후분양제를 전면 도입해 부실시공을 완전히 근절시켜야 한다”고 주장했습니다.

한편, 지난해 11월 국회에서는 하자심사·분쟁조정위원회 출범 10년을 맞아, 위원회의 하자심사 및 분쟁조정 제도를 통한 하자분쟁 해결의 의미를 되짚어보고, 실질적ㆍ효과적인 하자분쟁 해결 제도로서의 발전 방향 등에 대해 모색하는 ‘공동주택 하자분쟁 해결을 위한 국회 토론회’가 “하자분쟁 해결제도의 현재를 묻고, 미래를 말하다”라는 주제로 개최되어 관심을 끌었습니다.

앞으로도 공동주택을 비롯한 건설 분야의 하자분쟁이 최소화될 수 있도록 정부, 국회, 당사자 등이 서로 머리를 맞대어 다양한 정책 개발과 법률적 보완 등이 필요합니다. 이를 통해 국민의 70%가 넘게 거주하고 있는 아파트 거주 만족도가 향상되길 기원해 봅니다.

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