[아파트 돋보기] 재건축 어려운 아파트 해법은?

인천 검단신도시 구도심에서 바라본 검단 일대(사진=김용운 기자)

아파트를 오래도록 안전하게 사용하기 위해서 우리는 무엇을 준비해야 할까요? 한국전쟁 이후 전쟁의 참화를 딛고 경제성장을 추진하던 시기에는 대량으로 빨리 아파트를 지어 국민에게 ‘집’을 제공하는 것이 급선무였습니다.

당시에는 당연히 건축물의 유지관리에 관심 가질 여유가 없었고 인구와 산업이 밀집한 도시지역에서는 해당 시기에 필요한 인구의 규모가 폭증하던 시기였습니다. 따라서 최소한의 시간이 지나면 부수고 더 크게 다시 짓는 것이 어찌 보면 경제적으로도 유리한 시기였습니다.

그러나 이제는 시대가 변했습니다. 노후 아파트의 근본 문제 해결의 수단이었던 재건축도 해당 지역의 초과 주택 수요가 존재해야 가능한 일인데, 현재는 서울 등 일부 수도권을 재외 하고는 재건축을 뒷받침한 주택 초과 수요가 있는 곳이 점차 줄어들고 있습니다.

특히, 서울의 경우에도 아파트 건설 붐이 일었던 80년대 후반 아파트들이 대규모로 동시에 재건축하기에는 주택수요와 기반시설의 규모에 한계가 있는 것도 현실이 되어가고 있습니다.

따라서, 이제는 “얼마나 많이 만드느냐?”보다 “얼마나 잘 가꾸느냐” 즉 건설보다도 유지관리가 더 중요한 시대가 되었다고 할 수 있습니다.

그렇다면, 내가 사는 아파트를 더 오래도록, 안전하게 가꾸며 살아가기 위해 어떤 방법이 필요할까요? 대한주택관리사협회에서는 유지보수 시에도 이제는 아파트의 계획된 수명, 즉 ‘내용연수’를 고려할 필요가 있다는 설명입니다.

단순히 유지관리 시점에서의 비용 절감에만 초점을 맞추어 유지보수를 하다 보면 장기적인 관점에서는 결국 총 지출 비용이 오히려 증가하는 경우까지 발생할 수 있다는 설명입니다.

예를 들어 작은 나사못 하나를 보더라도 일반 나사못을 사용하는 것이 스테인리스 재질의 나사못보다는 유지보수 비용이 적게 들 수 있지만 향후 철제 나사못의 부식 등을 생각한다면 캐노피 시공 시 일반 나사못을 사용하는 것이 과연 비용 절감에 유리한 것인지에 대해서 진지하게 고민해 볼 필요가 있습니다.

이러한 장단기 비용 검토 필요는 특히 장기수선공사 대상이 되는 모든 종류의 공사에도 똑같이 적용될 수 있다고 합니다. 단순히 당장 공사비를 낮게 책정한 업체에 공사를 맡기게 되면 앞서 언급한 장기적 관점에서의 총 공사비 절감은 상상조차 할 수 없습니다.

이러한 관점에서 협회에서는 현재의 아파트 주요 시설의 최저가 입찰제가 아파트에 적절한 제도인지에 대하여 진지한 검토가 필요하다는 입장입니다.

예를 들어 협회에서는 배관 등 주요 설비의 설치에서도 교체편이성 등 향후의 유지관리도 함께 고려하여 설계하는 것이 장기적인 관점에서 필요하다고 판단하고 있습니다. 앞서 언급한 것처럼 재건축이 날이 갈수록 어려워지는 시대가 오는 것을 감안 할 때, 잘 가꾸고 잘 관리하여 오래도록 사용하는 것만이 현실적인 대안이기 때문입니다.

다행히 최근 분양되는 공동주택의 경우 주요 배관 등 설비가 계단실 등 교체가 용이한 곳에 위치해 설계가 되는 경우가 늘고 있다고 합니다. 바람직한 변화라 할 수 있겠습니다. 아파트를 유지하고 보수하는 과정에서 발생하는 비용을 줄일 수 있는 환경이 조성되고 있어서입니다.

문제는 과거에 지었던 공공주택들입니다. 재건축이 어려워질수록 결국 지금 살고있는 아파트을 유지·보수하는 것이 중요합니다. 하지만 이를 위한 장기수선충담금은 입주자들이 다른 비용보다 부담을 느끼고 있는 게 현실입니다. 또 눈 앞의 비용만 아끼기 위한 유지·보수공사 최저가 낙찰제는 갈수록 더 큰 비용을 발생시킬 수 있습니다. 이런 지점에 대해서 공동주택 이해당사자들 간에 합리적인 논의가 마련되길 바랍니다.