지난 시간에 이어 관리비 예치금을 살펴보겠습니다. 공동주택에서 발생한 공동기여 수익을 해당 연도에 관리비에서 차감하는 것과 관련해 규정대로 관리비 환급을 하면 되는 것 아닌지에 대해 궁금증이 있었는데요.

관리비 환급을 외부회계감사인의 지적대로 다 환급하는 경우에는 해당 공동주택이 유동성부족 문제에 직면할 수 있다는 문제가 발생합니다. 그 원인은 관리비예치금의 정의와 사용료 납부 대행제도, 공동주택의 긴 생애주기에서 찾을 수 있습니다.

관리비예치금이란 ‘공용부분의 관리 및 운영에 필요한 경비’, 다시 말해 관리비 운용에 필요한 경비입니다.

현재 대부분 공동주택에서 입주 초기에 징수되는 관리비예치금은 예상되는 관리운영비용을 추산해 관리비예치금을 징수하고 있습니다. 관리비예치금은 관리비 부분의 선지출·후징수에 따른 유동성 부족분을 보완하는 최소 규모로 책정돼 징수됩니다.

그런데, 공동주택 관리주체는 법령에서 규정한 바에 따라 사용료의 납부대행 업무도 수행하고 있습니다. 납부대행이란 관리주체가 해당 공동주택 입주민이 자신의 세대(전유부분)에서 발생한 전기·수도료 등의 사용료를 관리비에 통합해 징수한 후에 입주민을 대신해 납부하는 제도입니다.

사용료의 경우에는 실제 전기·수도 등의 사업자에게 납부하는 시기가 해당 공동주택 입주민으로부터 징수하는 시기보다 1~2개월 앞서기 때문에 필요한 현금흐름이 확보되지 않는 경우, 선지출·후징수에 따른 유동성 부족에 직면할 수 있다는 이야깁니다.

특히, 사용료도 관리비처럼 체납문제가 발생하기 때문에 사용료 부분이 많은 비중을 차지하는 지역난방 아파트의 경우에는 이 문제가 더 심각합니다. 관리비예치금은 관리비의 유동성을 보완하는 제도라서 사용료에 관한 현금흐름까지는 충분히 고려되지 못하기 때문입니다.

또한, 공동주택은 재건축이나 리모델링 시점까지 거주기간이 30년 이상 되기에 해당 기간 물가상승률을 고려하면 입주초기에 징수된 관리비예치금으로 공동주택을 관리하기에는 유동성 확보에 한계가 있을 수밖에 없습니다.

그럼에도 관리비예치금을 더 징수하지 못하는 건 관리비예치금이 소유자로부터 징수되는 금원인데 공동주택은 소유자만 거주하는 공간이 아니라는 이유에서입니다.

이미 서울 등 수도권의 경우 50% 가까운 입주민이 임차인으로 구성돼 있기 때문에, 관리비 등처럼 직접 입주민에게 징수하게 되면 부담주체가 아닌 임차인에게 징수해야 하는 문제가 발생합니다.

참고로, 장기수선충당금은 입주민으로부터 금원을 징수하되, 전출 시에는 소유자에게 해당 금액을 환급받도록 돼 있습니다.

따라서, 관리현장에서는 장기수선충당금처럼 입주민으로부터 직접 관리비예치금을 추가로 징수하지 못하는 경우에는 잡수입(관리외수익) 중 소유자기여분을 장기수선충당금처럼 관리비예치금으로도 적립할 수 있도록 관리규약 준칙에서 길을 터줄 필요가 있다는 주장이 나오고 있습니다.

소유자로부터 직접 징수하는 것이나 공동주택관리과정에서 발생된 소유자 이익분을 관리비예치금으로 대체처리하는 것이나 소유주의 권리 침해 문제는 발생하지 않기 때문입니다. 또한, 유동성 부족을 해결하기 위해 다른 단지 등에 거주하는 소유주에게 관리비예치금을 추가로 납부하라는 것은 현실적으로 한계가 있기 때문입니다.

특히, 사용료 납부대행에 따른 유동성 부족문제는 거주 입주민의 전유부분에서 발생된 비용의 납부대행에 따른 유동성 부족으로, 엄밀히 말하면 관리비 운용에 따른 유동성 부족과는 직접적인 관계가 없는 사안이기 때문에, 이를 소유자분인 관리비예치금으로 해결해야 하는가 하는 반론도 있을 수 있습니다.

관리현장이나 협회에서, 잡수입 중 소유자 기여분을 장기수선적립금 이외에 관리비예치금으로도 적립할 수 있도록 관리규약 준칙에서 길을 열어 줄 필요가 있다는 주장이 나오는 이윱니다.