[아파트 돋보기]관리비 예치금이 왜 필요할까?

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 등 서울 시내 모습. (사진=연합뉴스)

이번 시간은 관리비예치금에 대해 알아보겠습니다. 관리비예치금이란 공동주택 관리주체가 해당 공동주택 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비를 말합니다. 공동주택의 소유자로부터 징수하죠.

공동주택에 관리비예치금이 필요한 이유는 공동주택의 공용부분 관리비용의 발생 시점과 징수시점의 차이에서 오는 현금흐름의 일시적 단절(유동성 부족)을 보충하기 위한 겁니다. 관리비 징수는 후납으로, 비용의 발생 또는 납부는 실제 필요한 비용이 징수되기 전에 일어나는 관리비의 선지출, 후징수에 따른 유동성 부족 문제를 보완하기 위해 도입된 제도인데요.

공동주택의 관리방법(자치 또는 위탁관리)과 관계없이 관리주체가 공동주택 관리에 필요한 금원(현금 또는 현금성 유동자산) 운용이 가능해야 하기 때문에 공공주택이든 민간의 분양 공동주택이든 공동주택의 관리주체가 관리비예치금을 미리 징수해 운영하는 겁니다.

그런데 현재 공동주택에서는 이 관리비예치금과 관련해서 운영상의 많은 어려움을 겪고 있는 단지가 증가하고 있다고 합니다. 최근 들어 관리비예치금 부족현상으로 관리비 운영상에 유동성 부족 문제가 발생할 우려가 점점 높아지고 있다는 이야깁니다.

그 이유가 뭘까요? 이는 공동주택의 회계처리 과정인 이익잉여금의 처분과 외부회계감사제도와 밀접하게 관련이 있습니다.

이익잉여금이란 해당 회계기간에 발생한 총수익과 총비용의 차액인 당기순이익과 직전 회계기에 처분하지 않고 남겨둔 이익잉여금(미처분이익잉여금), 전기에 설정한 적립금 중 이번 회기 중 집행하고 남은 잔액 등으로 구성됩니다. 이 중 일부는 예비비적립금이나 공동체 활성화를 위한 지원금, 장기수선충당금, 기타 적립금 등으로 다시 처분되고 잔액은 다음 해 이익잉여금 처리 때에 합산 처리되며, 이 과정은 매년 반복됩니다.

이 중 장기수선충당금은 공동주택의 잡수입(회계기준상으로는 관리외수익이라 합니다) 중 관리규약으로 소유자로부터 기여된 것이라 분류된 수익(중계기 장소 임대료, 어린이집 임대료 등)은 소유자 지분으로 적립되고, 나머지 수익은 소유자와 세입자가 공동으로 기여한 수익이라고 해서 발생돼 적립된 대부분의 수익이 관리비 차감형태로 입주민들께 환급처리 됩니다. 다만, 이 중 일정액은 부족한 관리비 운용자금의 유동성 확보를 위해 이익잉여금 형태로 유보하는 관행이 있었다는 설명입니다.

그런데 최근 들어 외부회계감사가 진행되면서 이 관리비 차감과 관련해 해당 연도에 발생된 공동기여 수익부분을 대부분을 관리비차감 형태로 환급하지 않는 경우에는 한정의견 등의 감사결과가 나오고 있는데요. 공동주택에서는 회계감사결과 한정의견이 나올 경우에는 해당 아파트 입주민으로부터 “관리사무소의 회계처리에 있어 부정이나 비리가 있는 것이 아니냐”는 민원과 분쟁이 많이 발생한다고 합니다.

따라서 관리주체나 관리사무소, 심지어 외부회계감사를 의뢰하는 입주자대표회의에서조차도 한정의견이 나오는 부분에 대해서 민감할 수밖에 없는 겁니다.

그럼 관리비 환급을 규정대로 하면 되는 것 아닌지 등의 의문이 생길 수 있는데요. 다음 시간에 관리비예치금 문제에 대한 궁금증을 이어서 풀어보겠습니다.