2018.04.14 보도자료

[아파트 돋보기]표준 공동주택임대차계약서 만들자

우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다. 

공동주택에 거주하는 세대주는 자신의 입장에 따라 공동주택의 관리에 상이한 이해관계를 갖는 것이 큰 특징입니다. 이는 공동주택이 크게 전유부분과 공용부분으로 구분돼 관리책임이 개별 세대 각자 관리해야 하는 부분과 전 세대가 함께 관리해야 하는 부분으로 나뉘기 때문입니다.

특히 임대차의 경우 수선행위에 대해 비용부담주체가 분리되는데요. 관리와 관련해 아래 표처럼 부담주체가 구분될 수 있습니다. 
 

자료: 대한주택관리사협회

공용부분의 보존행위(예: 수목전지)에 따른 비용은 수선유지비로 불리며, 매월 관리비로 고지돼 세대 임차인이나 거주 소유자가 납부하게 됩니다. 개량행위(예: 옥상방수)는 장기수선충당금이라 해 입주자 등(임차인 포함)이 매월 납부한 후 계약기간 종료 시 관리사무소의 확인을 거쳐 해당 임대인에게서 환급받도록 제도가 운영 중입니다.  그런데 법무부와 국토교통부, 서울특별시가 공동 작성·보급한 주택임대차계약서를 보면 이러한 공동주택의 관리에 따른 비용부담에 관해서 전유부분에 관한 부담책임만을 규정하고 있습니다.

임차인 입장에서는 공용부분의 유지관리책임(예: 옥상 부분 방수 등의 비용 주체)에 관해서 해당 단지의 관리규약과 장기수선계획서를 보지 않고서는 자신이 부담해야 하는 비용부담의 범위를 명확히 확인하는 것이 쉽지 않습니다. 

과거 주택법에서 공동주택관리법으로 법을 쪼개는 과정에서 장기수선계획대상 항목이 대폭 간소화되고 세부적 사항은 입주자 등이 자유롭게 결정하도록 제도가 완화되면서, 과거와는 달리 단지별로 공용부분의 수선행위에 따른 부담주체가 다양화됐습니다. 공용부분 수선행위에 대한 정보제공 필요성이 더욱 높아진 이윱니다. 

따라서 공동주택에 사용되는 임대차계약서를 별도로 제정해 공용부분 관리에 따른 비용 부담 범위를 단지별로 반영하고, 해당 단지 입주민에게 제공되는 공동이용시설(예: 단지내 독서실, 체육시설 등)의 이용 범위와 비용부담 여부 등도 계약주체에게 제공하는 방향으로 제도를 개선할 필요가 있습니다.

뿐만 아니라 일부 세대에 연체료가 발생하는 경우 소유자 여부에 따른 통보문제(임대인에 통지 문제)가 발생할 수 있습니다. 최종 손실처리되는 경우에도 소유자 여부에 따라 전유부분의 손실부분은 승계인에게 승계가 되지 않아 나머지 입주자등이 부담하는 문제도 발생할 수 있습니다. 입주에 따른 명부 작성 시 소유자인 경우 등기부등본 원본 또는 사본, 임차인 경우 임대차계약서를 제출토록 해 관리사무소에서 소유 여부를 확인할 수 있도록 하는 방안도 검토가 필요합니다. 

특히 공동주택에서는 행위허가나 장기수선계획의 수시조정 시에는 소유자의 동의 절차를 거치게 되는데 소유 여부를 입주민의 명부상의 입주현황으로만 관리하게 되는 경우 법적인 문제도 발생할 수 있다고 합니다. 따라서 임대차 계약서에도 이러한 동의 절차 시 소유주에의 통보 의무 등도 규정함으로써, 법령에 따른 의사결정 절차에 흠결의 원인으로 작용해 다른 입주자 등이 피해를 보는 사례를 예방할 필요가 있어 보입니다. 

참고로, 비슷한 임대차 계약서가 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에도 있기는 한데요. 그러나 이는 민간임대주택용 공동주택에 사용되는 계약서로서 공동주택관리법에서 규정한 소유자부담분인 장기수선항목 중 6년 미만의 수선대상은 소모성 자재로 분류해 임차인에게 부담 책임을 지우고, 전유부분의 임차인과 임대인이 계약하는 부담책임과 공용부분의 부담책임을 구분하지 않고 있어 일반 공동주택에서는 사용하는데 한계가 있습니다. 
 

작성자 : 성문재 기자

기사출처 :

http://www.edaily.co.kr/news/news_detail.asp?newsId=01407126619208264&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y