[아파트 돋보기]끊이지 않는 책임 분쟁..관리방법부터 정비하자

사진=이미지투데이

우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다. 

우리나라 공동주택 가운데 승강기 등 특정 시설이 있는 150가구 이상의 공동주택이나 300가구 이상 공동주택은 의무관리대상 공동주택입니다. 입주자대표회의가 구성되면 공동주택 관리를 본격적으로 하게 되는데요. 전체 입주자 의사에 따라 관리방법을 결정합니다.  

관리방법은 크게 두 가집니다. 하나는 입주자대표회의가 직접 관리기구를 구성하고 주택관리사를 관리사무소장으로 선임하는 것이고요. ‘자치관리’라고 부릅니다.  

또 하나는 입주자대표회의가 국토교통부 장관이 고시하는 방법에 따라 주택관리업자를 선정하고 이 관리업자가 관리기구를 구성해 주택관리사를 관리사무소장으로 배치하는 ‘위탁관리’입니다.

중간에 주택관리업자가 있느냐 없느냐의 차이로 인해 △관리사무소장을 포함한 관리직원의 임명권 △관리주체의 업무에 따른 법적 책임이 누구에게 있는지가 달라집니다. 자치관리 시에는 입주자대표회의에, 위탁관리 시에는 주택관리업자에 주어집니다.  

현재 우리나라 공동주택의 관리현장은 위탁관리 시에도, 법령에 따라 주요 의사결정은 입주자대표회의에서 수행하고, 집행에 관해서 주택관리업자가 관리주체로서의 업무를 수행하도록 하고 있지만 결국 실제 업무는 관리사무소장이 수행하고 있는 것이 현실입니다. 이에 따라 입주자대표회의와 주택관리업자간, 주택관리업자와 관리사무소장간 책임에 관한 분쟁이 끊이지 않고 벌어지고 있습니다.

현재의 자치·위탁이라는 관리방법은 다양화하는 공동주택의 공급방식 상태나 구성원 특성(분양·임대방식의 혼용, 세대수, 세대당 공급면적, 주민공동시설의 유형, 내용연수에 따른 노후도, 세대주의 소득수준과 이에 따른 관리서비스 품질 수준 등)의 현실을 반영하기에는 많은 한계를 노출하고 있다는 것이 주택관리사협회의 설명입니다. 또한 위탁관리 시에는 법에서 규정한 관리사무소장의 업무와 관리주체의 업무 간 중복되는 부분이 있어 책임범위에 관한 문제도 발생할 수 있습니다.

공동주택을 보다 전문적이고 계획적으로 관리함으로써 입주자의 편의를 도모한다는 주택관리사 제도의 도입 취지를 살리기 위해서는 관리사무소장은 관리방법에 관계없이 공적기관의 추천을 통해 입주자대표회의가 선임하도록 해 독립적 지위를 보장하고 법령에서 규정한 권한과 책임을 명확히 하는 것을 검토할 필요가 있다는 의견이 나오는 이윱니다. 

이와 함께 입주자대표회의가 필요에 따라 관리업무 중 일정 부분을 해당 단지 관리규약에서 정한 바에 따라 업무별로 위탁을 주거나 민간지원을 받을 수 있도록 해 관리의 효율성을 제고하는 방안도 있습니다.

공동주택입주민의 쾌적한 주거환경 조성을 위해 각 주체간의 업무 독립성을 보장하고 관리업무의 범위를 계량화하고, 입주자대표회의와 관리사무소를 포함한 공동주택관리 관련 각 주체들의 책임과 권한의 명확한 규정 설정 등을 재검토할 필요가 있어 보입니다. 
 
 

성문재 기자 mjseong@edaily.co.kr

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