[아파트 돋보기]장기수선공사비가 적정한지 판단할 기준은 없나요?

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지 전경. (사진=연합뉴스)

우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다. 

장기수선공사는 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위해 필요한 주요 시설의 교체 및 보수를 하는 공사를 말하는데요. ‘오랫동안’ 그리고 ‘안전하고 효율적으로’ 공동주택을 사용하기 위해서 필요한 주요 시설의 교체라는 점에서 수선유지비 등과는 다른 특징을 갖고 있습니다.

△반드시 장기수선계획에 반영할 시설을 국토교통부령으로 규정하고 있다는 점 △단지마다 별도의 계획을 마련하고 일정 주기별(3년)로 적정성을 검토해 필요한 부분은 단지 상황에 맞춰 조정하도록 하되, 조정 절차 또한 별도로 규정하고 있다는 점 △공동주택의 수명을 연장하기 위한 제도이므로 비용부담 주체가 거주자 기준인 관리비와는 달리 소유자가 부담한다는 점 △주요시설이라는 점에서 교체 및 공사의 규모가 크다는 점입니다. 

따라서 이러한 장기수선공사는 일정 규모 이상의 공사일 경우 관리규약에서도 전문가 자문단의 자문을 받아 시행하도록 규정하고 있습니다. 이 경우 전문가 자문단에 건축사 등 관련 기술전문가를 포함시키는 경우 공사규모, 적정공사비, 시방서 내용의 적정성 등의 자문을 받을 수 있어 투명하고 적정한 공사비의 집행을 담보할 수 있습니다. 

적정 공사비는 시방서의 내용이 확정되고 공사규모가 확정되면, 국토교통부에서 고시한 ‘주택관리업자 및 사업자선정 지침’ 절차에 따라 사업자를 선정하게 돼있고 이러한 과정과 결과는 공동주택관리정보시스템이 투명하게 공개하도록 하고 있어, 담합 등의 특수한 상황이 아닌 경우 과도한 공사비 집행 우려는 제도적으로 방지할 수 있는 장치가 돼있습니다. 

여기에 한가지 더 보완될 필요가 있는 것이 바로 공사규모와 관계된 부분입니다.

장기수선공사는 아파트 콘크리트구조물(내력구조부)를 제외한 부분의 수선을 의미하는데요. 공사규모를 정확히 알기 위해서는 실제 필요한 물량을 산출할 필요가 있는데, 이에 대한 정확한 자료를 알지 못하면 공사규모 산출(적산)이 곤란합니다. 실제로 이와 관련된 민원이나 분쟁이 발생하고 있고요.

이를 해결할 수 있는 것이 바로 수량산출서라는 것인데요. 이를 확보하고 있는 단지가 많지 않은 상황입니다. 

공동주택관리법에서는 건설업자(사업주체)가 공동주택을 건설한 후 입주자대표회의가 구성되고 관리기구가 구성되는 등의 경우 사업주체가 작성한 장기수선계획서 등과 함께 설계도서를 인계하도록 돼있는데요. 이 설계도서에 포함되는 서류 중 수량산출서 인계가 이뤄지는 경우가 많지 않다는 겁니다.

건설사업자 입장에서 보면 수량산출서 제공이 원가 공개처럼 받아들여질 수 있습니다. 그래서 수량산출서나 시방서 같은 경우 제공을 꺼리는 경우가 많은건데요. 

실제 공동주택 건설 당시 소요된 수량을 알고 있는 것과 모르는 것은 공사 발주나 수선계획 조정 시 엄청난 차이가 있겠죠? 이것을 모르는 상태에서는 관리사무소에서 아무리 공사규모를 산출해도 실제 공사규모와 차이가 생길 수 있어 문제 소지가 있다는 겁니다. 특히 대지에 매립된 배관 등은 육안으로는 측정이 불가능하고요. 그래서 일선 관리현장에서는 공사물량을 설계도면을 보고 산출하기 위해 불필요한 인력이 낭비되고 있습니다. 새로 지어지는 공동주택부터라도 수량산출서가 실질적으로 인계될 수 있는 방안을 모색할 필요가 있어 보입니다. 

성문재 기자 mjseong@edaily.co.kr

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